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佛山上半年住宅市场大体供求平衡

2018-07-13 11:49 来源:广州日报 陈钰凤

2018年上半年佛山商品住宅整体市场呈供求平衡。在调控政策不放松、信贷政策持续收紧的背景下,投资需求受抑,上半年成交稳中有降。个盘表现出明显差异,平价走量的项目快速去货,但高定价项目去化却不太理想。由于整体销售速度放缓,目前佛山的新建住宅库存量持续回升,截至今年6月底,全市去化周期大约8个月。

市场表现:

新建住宅上半年供求基本平衡

目前,佛山6月份成交情况的官方数据还未公布,但各大代理行已经陆续推出了今年6月份以及2018年上半年成交数据。

根据佛山中原的统计,2018年上半年佛山商品住宅全年供应577万㎡,同比基本持平,成交602万㎡,供求关系基本平衡。从官方统计的数据来看,今年前5个月佛山一手市场成交46487套,同比去年的47405套相比,仅减少大约2%,说明一手市场的情况基本与去年持平。

从各区的情况来看,今年上半年顺德、南海的供应面积分别是138万、136万平方米,同比去年出现了两到四成的下滑。供应量的减少,也带来成交量的萎缩,上半年顺德、南海成交面积仅82万、158万平方米,同比下滑六成、三成。禅城、三水、高明则供求方面均有不同程度的提升。尤其是三水、高明,上半年供应面积达到了154万、75万平方米;成交面积达到134万、116万平方米。

尽管全市总体上看供求平衡,但由于去年下半年市场严重供过于求,使得截至今年6月份,全市一手住宅库存达到了834万㎡,同比涨幅达到52%,去化周期为8个月。

来自汇诚鸿图的统计数据也显示,截至6月底,全市一手住宅库存102218套,按照目前的每月去化率,预计去化周期近8个月。其中,南海、顺德、三水的去化周期均超过7个月,高明的去化周期最短,不到5个月。

楼价方面,根据佛山中原监控,上半年全市均价10836元/ ㎡,由于限价,房价总体表现平稳较为平缓。

去化情况:

平价走量项目业绩可观

去年的高价地块,在今年上半年陆续入市。由于面临着高成本压力,其在产品的定位和售价上均走高端路线,不过实际上很难快速占领市场。

2017年1月,时代地产以近万元/平方米(不计建安成本)的楼面地价拿下狮山小塘地块。2018年3月份,该地块项目时代领峰开盘,售价17000~18000元/平方米,推货308套,但当日的去化率仅四成左右。2017年4月,中海收入官窑,拿地的楼面地价超9000元/平方米。今年5月,位于该地块的中海万锦世家首开,推货338套,成交230套,开盘当日去化约六成。最受关注的绿城桂语兰庭,其地块楼面价1.66万元/平方米,今年6月低调开盘时,首推90多套,但去化为50多套,去化率大约55%。

而一些拿地成本较低的项目,采取了平价走量的策略,取得了不俗业绩。比如融创望江府,一直采取快速走量的策略,楼价保持在11000~13000元/平方米左右,每次开盘去化都在九成以上,仅用了一年时间,该项目就基本清盘。岭南天地景廷取得上半年销售金额全市第二、销售面积全市第三,就在于其定价亲民。还有碧桂园凤凰湾、御江南等项目,今年上半年都表现不俗。这些项目都有个共性:定价合理。

而反观高地价地块项目,由于拿地成本高,开发商不得不拔高产品的定位以及销售定价,但产品的品质能否与高售价对等,却是个问号。因此,高地价项目开盘四至六成的去化,也就不难理解了。

后市展望:

银行贷款利率环比上浮1.24%

2018年上半年佛山商品住宅整体市场呈供求平衡。

对于下半年,业界人士均表示政策的基本面不会有太大变化。佛山中原认为,各地陆续出台调控新政,并且从一二线城市向热门三线城市蔓延,预示着下半年无论是宏观政策 还是经济方面政府都将继续调控。本周,佛山部署为期半年的房地产市场乱象专项整治行动,也表明了佛山对楼市的态度:绝不放松。

金融政策将直接影响市场的走向。根据融360最新数据显示,6月份佛山首套房贷利率已经达到了5.71%,即平均上浮15%,比5月份环比上涨了1.24%;二套房佛山利率达6.14%,即上浮23%,环比上浮1.15%。这说明佛山房贷仍在持续收紧。这一趋势还将持续。

有专业人士指出,最近央行是定向降准,其目的是稳定银行的资金池,释放更多资金去支持中小企业等实体经济发展。资金紧张或许还将围绕下半年的楼市。

数据佛山

今年上半年,华远、中梁、卓越地产等通过招拍挂拿地,首次亮相佛山,佛山的品牌房企数量再次扩容。据记者不完全统计,目前已进入佛山的品牌房企数量接近40个。

按照权益销售金额统计,碧桂园凭借全市在售13个项目,以80.4亿元占据全市份额12.3%。

万科以9个在售项目,权益销售金额61.18亿元,占市场份额约9%。

前十房企的市场份额占到51%,说明佛山市场的集中度越来越高。

编辑: 何锦欣

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